饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服几率还是机率 概率和几率一样吗务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务几率还是机率 概率和几率一样吗费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(n几率还是机率 概率和几率一样吗ián)国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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