近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每年的(de)现浙k是浙江哪个城市的金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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