近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REI75寸电视长宽是多少Ts主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的75寸电视长宽是多少修正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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