万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗p>

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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