近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tō阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱ng)投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应阿富汗玉为什么便宜，阿富汗玉为什么不值钱了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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