一线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取(qǔ)消二手房指导价(jià)的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要？首先二(èr)手(shǒu)房指导价被(bèi)称为“核(hé)弹级”政策(cè)，其次(cì)深圳(zhèn)几乎(hū)是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这(zhè)条政策(cè)的城市，最后(hòu)深圳是房(fáng)价(jià)前三的核心(xīn)城市(shì)。所以，深圳的一举一动都(dōu)具(jù)有风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果(guǒ)取消，首先有利于深圳二(èr)手(shǒu)房回暖，然后二手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市(shì)总(zǒng)体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房(fáng)指导价(jià)”正(zhèng)式(shì)结束。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款(kuǎn)不按(àn)官(guān)方(fāng)参考价(jià)（指(zhǐ)导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有看到(dào)官方文(wén)件。据证券时报(bào)21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚(shàng)未接(jiē)到正式通知，目前仍按(àn)参考价(jià)办理(lǐ)按揭”。所以(yǐ)还(hái)需要持(chí)续(xù)的关注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为(wèi)银行(xíng)贷款等领域(yù)按照新的规则进行，但(dàn)不会出台正式(shì)文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些(xiē)事情，是(shì)不用发(fā)文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼(lóu)市(shì)二手房(fáng)指导价横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布(bù)了(le)全市(shì)3595个小区的参考价(jià)，很(hěn)多南(nán)山、福田、宝安中(zhōng)心区的高价盘，直接按照当时的(de)市场(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米chǎng)价打了(le)5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价(jià)打七折即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当于首付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这直接让大(dà)批量(liàng)买家(jiā)，失(10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米shī)去了购房能力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆(gān)”。

　　自(zì)深(shēn)圳推行二手(shǒu)房参考价以后(hòu)，东莞(guǎn)、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事实也确实证明(míng)了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年(nián)10月，根据安(ān)居客(kè)的统(tǒng)计，实(shí)施二手房指导价的(de)10个(gè)城市(shì)，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房(fáng)更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例(lì)，全国70个(gè)大中城(chéng)市房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了(le)沉重(zhòng)代价

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有(yǒu)家研究中(zhōng)心数据显示：成交量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导(dǎo)价出台当年，深圳(zhèn)二手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场高峰(fēng)缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价发布(bù)当月(yuè)相比，如今二手房挂牌价低于及接近参考价的(de)房源(yuán)占比大(dà)幅增加。2023年一季度(dù)，深(shēn)圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半成交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有真(zhēn)实经历其中的人，才能深切的感(gǎn)知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房(fáng)东，斩仓的(de)新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实，买家的(de)实(shí)际(jì)购房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和持(chí)有(yǒu)成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年(nián)感(gǎn)受到了(le)太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成交量(liàng)创下多年新低，学(xué)区房神(shén)话(huà)不再，房(fáng)产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客(kè)挥(huī)泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以来，实(shí)施(shī)了二手(shǒu)房指导价(jià)的城(chéng)市陆陆续续(xù)低调退出，目前(qián)只(zhǐ)有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市(shì)也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试(shì)点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住平衡家庭购房支持政策。上海(hǎi)也考(kǎo)虑予以多(duō)孩家庭(tíng)在新(xīn)房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大中(zhōng)城(chéng)市商品住宅销售价格变动情况来看，广(guǎng)州、深(shēn)圳的新房、二手房价格仍然是同比去年(nián)依然(rán)是下(xià)降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了(le)，其(qí)他(tā)二线城(chéng)市(shì)如杭州(zhōu)、成都、南京、合(hé)肥(féi)等城市价格都是同比(bǐ)上涨的(de)。

　　广(guǎng)州、深(shēn)圳(zhèn)能(néng)不(bù)急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联(lián)合(hé)发文(wén)，全面推动(dòng)二手房“带押(yā)过(guò)户”全国实施(shī)，这是(shì)一条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海神针般(bān)的作用。

　　住(zhù)建部(bù)部长倪(ní)虹近日更是指出：建筑(zhù)业、房地产企(qǐ)业要发(fā)挥国民经(jīng)济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从字(zì)面理(lǐ)解一下这两个词(cí)，意思就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就塌了嘛？压(yā)舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政(zhèng)策，还有(yǒu)一大波正在路上...

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