一线城市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在(zài)房(fáng)产圈刷(shuā)屏了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么这么重要？首先二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价(jià)被称(chēng)为“核(hé)弹(dàn)级(jí)”政策，其次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最后(hòu)深圳是(shì)房价前三的核(hé)心(xīn)城市。所以，深(shēn)圳的一(yī)举一动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分(fēn)析人(rén)士指出，深圳(zhèn)二手房指导价如果取消，首先有利于(yú)深圳二手房回暖，然后二手(shǒu)房回暖有(yǒu)利于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二手房指导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房(fáng)贷款(kuǎn)不按官方参(cān)考(kǎo)价（指(zhǐ)导(dǎo)价），银行(xíng)核定房价以网(wǎng)签备案(àn)价和评估(gū)价孰低为(wèi)准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官(guān)方(fāng)文件。据(jù)证券时报21日消(xiāo)息(xī)，目前深圳多家大行(xíng)表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易(yì)居研究院(yuàn)研究总监严跃进认为(wèi)，本次政策大概(gài)率为真(zhēn)，更多体现为银行贷款等领(lǐng)域(yù)按照(zhào)新的规则进(jìn)行(xíng)，但不会(huì)出台正(zhèng)式(shì)文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市(shì)二(èr)手房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福田、宝安(ān)中心区的(de)高价盘，直接按照当(dāng)时(shí)的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能(néng)按照指导(dǎo)价来(lái)计算首付、发放贷(dài)款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了(le)这两年的痛苦，才深知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导价打(dǎ)七折即(jí)700万(wàn)，那么首付3成210万，加上(shàng)需要全款支付的部分，实际首付(fù)去到了(le)510万(wàn)，相(xiāng)当(dāng)于首付5成了（多给210万首(shǒu)付）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强势“降杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行(xíng)二手房(fáng)参考价以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个(gè)城(chéng)市陆(lù)续跟(gēn)进。事实也确实证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根(gēn)据安居客(kè)的(de)统计，实施二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影(yǐng)响，二手房(fáng)更是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例，全(quán)国(guó)70个大中城市房(fáng)价只有6个同比(bǐ)上(shàng)涨，其他的泥沙(shā)俱(jù)下。

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　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中(zhōng)心(xīn)数据显示(shì)：成交量(liàng)上，二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价出台当(dāng)年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰(yāo)斩，成交量(liàng)同(tóng)比下滑47％，全(quán)年(nián)成交(jiāo)量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二十年最低(dī)记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面(miàn)，与二(èr)阿富汗是不是亡国了手房指导价发布当月相比，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房(fáng)成交TOP10小区中，过半成交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的(de)人，才能深切的感(gǎn)知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一(yī)位码(mǎ)农三年前高(gāo)杠杆买了(le)2套华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破(pò)产。据(jù)媒体(tǐ)推测，如(rú)果(guǒ)案例属实，买(mǎi)家的实际购(gòu)房(fáng)成本高达20万/平(píng)，目前(qián)价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三(sān)年(nián)的(de)房贷和持有成(chéng)本，差(chà)不(bù)多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批(pī)人(rén)这两年感受到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量创下(xià)多年新低(dī)，学区(qū)房神话不再，房(fáng)产中介(jiè)的日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二(èr)手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出(chū)，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明(míng)显

　　最近一线城市(shì)也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子女(nǚ)家庭(tíng)和职(zhí)住平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计(jì)分制度政策上的支(zhī)持。

　　从最新公布(bù)的(de)3月份70个大中城(chéng)市(shì)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)价格变(biàn)动情况(kuàng)来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价格仍然是同比去(qù)年依(yī)然是(shì)下降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经同比增长了(le)，其他(tā)二线城市如(rú)杭州、成(chéng)都、南京、合肥(féi)等城市价格都(dōu)是(shì)同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门联(lián)合发文(wén)，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评(píng)的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要(yào)发(fā)挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用。回(huí)归到(dào)常识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意(yì)思就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了(le)，上面不就(jiù)塌了(le)嘛？压舱(cāng)石如果压不(bù)住，小船不(bù)就(jiù)翻(fān)了？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市的政策，还有一(yī)大(dà)波(bō)正在路上...

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