万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思g alt="北京房圈(quān)大消息！顶级富(fù)豪，都(dōu)被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zh退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思ōng)国退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思信达(dá)转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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