OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌(d中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名iē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的(de)调(diào)租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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