导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

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　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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