文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设(shè吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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