OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在(zài)着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需(xū)要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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