成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要(yào)满足以下(xià)三个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出(chū)现了(le)一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的(de)房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的(de)民营房企股(gǔ)价大(dà)多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们(men)会(huì)特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更(gèng)具体一点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最(zuì)低(dī)水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本(běn)是否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也是(shì)业(yè)内最低(dī)的；这些都是我们看重的(de)一家房企(qǐ)的(de)综合(hé)成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发(fā)展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标(biāo)称得上完(wán)全健(jiàn)康(kāng)的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿地(dì)节奏也有可能(néng)让(ràng)房(fáng)企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年(nián)，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没有增加杠(gāng)杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块(kuài)也实现了(le)快速的开(kāi)盘利用率，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像(xiàng)这类(lèi)企(qǐ)业就符(fú)合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备(bèi)了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线(xiàn)和(hé)二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看(kàn)到了2016年(nián)～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负(fù)债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何(hé)来(lái)衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表(biǎo)示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就(jiù)是(shì)扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展(zhǎn)等房企2022年净负债(zhài)率都在(zài)60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明(míng)对(duì)比的是，华润置地、中国海外(wài)发展(zhǎn)、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行较积(jī)极的拿地策略的(de)同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实(shí)际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企的(de)融(róng)资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更(gèng)加看(kàn)好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国什么是人员类型 人员类型有哪些社保(bǎo)基(jī)金一一(yī)六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系(xì)。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现等多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实(shí)现了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地(dì)金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企(qǐ)排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)更是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产(chǎn)产业(yè)链上的中(zhōng)游(yóu)环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而下(xià)游(yóu)应用(yòng)行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业(yè)管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊(kān)》的(de)采访，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为居(jū)民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内(nèi)装更(gèng)新(xīn)的需求也会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国过去(qù)的(de)数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具(jù)消费(fèi)的增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于(yú)地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰(shì)等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生产(chǎn)及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿(yì)元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够发(fā)现该(gāi)股早已(yǐ)成为基(jī)金(jīn)重仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的(de)中欧价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风(fēng)光一(yī)时的(de)家(jiā)居(jū)板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多(duō)因(yīn)素一度沉(chén)寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润什么是人员类型 人员类型有哪些，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广(guǎng)发策(cè)略优(yōu)选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流通股股东中仅有的两(liǎng)只公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的(de)全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大(dà)流(liú)通股股东，其也成为他(tā)的(de)独(dú)门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被(bèi)机构所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的(de)大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前(qián)述(shù)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务(wù)为例(lì)，它在中高(gāo)端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年到(dào)期(qī)的合同(tóng)里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易一(yī)开始是(shì)挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业内做到(dào)到(dào)期之(zhī)后提(tí)价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

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