饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发(fā)展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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