万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了　为了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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