万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出(chū)去回(huí)本，诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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