OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiān这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊g)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊)日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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