近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解(ji刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思ě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行计(jì)刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士刘备文学是什么意思，刘备文学啥意思还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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