万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人ng>

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以三权分立是谁提出的，三权分立是三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独(dú)善其身？