文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，小明王是谁的后代 小明王是男是女商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)小明王是谁的后代 小明王是男是女部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(z小明王是谁的后代 小明王是男是女hì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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