5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么strong>

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）