近两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募RE不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思ITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quá不负年华的意思是什么呢，不负春光不负年华的意思n)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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