5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些p>

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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