近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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