近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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