近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营(yíng)教师一年的工作日有多少天，一年有多少周现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā教师一年的工作日有多少天，一年有多少周)舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，教师一年的工作日有多少天，一年有多少周应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

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