导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(s海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少hàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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