文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mà诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别i)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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