OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(j西安市城六区是哪几个ī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些(西安市城六区是哪几个xiē)差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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