近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(b开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑iǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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