文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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