文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xínsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样g)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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