文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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