导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四(回族女人为什么离婚少sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭回族女人为什么离婚少购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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