近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募RE蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头ITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的(de)资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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