导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhè没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处n)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加(ji没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处ā)。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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