“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现(xiàn)像过去十年(nián)的(de)系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集团合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的(de)愈加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么(me)如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的(de)公司(sī)出(chū)现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满(mǎn)足以下(xià)三(sān)个基准：有大的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注一下今年房地产的开愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷(dài)款的，房企的(de)主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的(de)销售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要还是愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个行业出(chū)现了(le)一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售，还(hái)是(shì)融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后的(de)赢家”。而具(jù)体到如何(hé)挖掘(jué)，我们(men)会特(tè)别重视(shì)企业的成本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们(men)看重的(de)一家房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍(réng)有(yǒu)部分房(fáng)企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷(yí)等国央(yāng)企(qǐ)“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企(qǐ)房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数(shù)。而(ér)更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地(dì)方国(guó)企开始大举(jǔ)扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一(yī)步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)的(de)张(zhāng)弛(chí)有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助于房企储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未来(lái)市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始(shǐ)在一线城市(shì)进(jìn)行大(dà)举拿地，净负债率也由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的(de)开盘利用率，预(yù)计(jì)今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备了很(hěn)多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半也主要(yào)集中(zhōng)在强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节(jié)制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民(mín)营企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时(shí)要出手，但(dàn)出(chū)手(shǒu)的(de)章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙。

　　那么(me)如(rú)何来(lái)衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)，在我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这(zhè)个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的(de)净负(fù)债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企梳理(lǐ)发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的(de)扩张速度与净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等个(gè)别(bié)民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出(chū)，实际上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛(shāi)选标准来(lái)看(kàn)国(guó)央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各(gè)维度的实(shí)际表现(xiàn)上，国央(yāng)企确实会更胜一(yī)筹。如(rú)国央(yāng)企的融(róng)资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企(qǐ)自(zì)然而然就具有天然(rán)优(yōu)势(shì)。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房(fáng)企，机(jī)构更加看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流(liú)通(tōng)股东中新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有(yǒu)限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金”“全(quán)国社(shè)保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自(zì)2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马(mǎ)资产管理有限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为(wèi)杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季(jì)报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是(shì)实现了扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的(de)战略布局关系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨(bīn)江集团(tuán)有(yǒu)近(jìn)七成(chéng)营收来自杭(háng)州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到(dào)近六成。近(jìn)三年(nián)持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在(zài)杭州的土储补充同样较为积(jī)极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据(jù)显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更(gèng)是(shì)迎(yíng)来多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司(sī)于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中游(yóu)环节，其(qí)上(shàng)游主要(yào)为钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥(ní)、建材(cái)、玻纤(xiān)等材料供应商，而(ér)下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发(fā)环节与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房(fáng)规模(mó)越(yuè)来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会(huì)越(yuè)来越(yuè)多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说明了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对于(yú)地产产业(yè)链，我们(men)相对看好和(hé)内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细分中相关(guān)赛道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安娜(nà)和水星(xīng)家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线连收(shōu)七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内(nèi)迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现该股早愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析已(yǐ)成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募的(de)中欧价值发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经(jīng)风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)最好的是志(zhì)邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的(de)十(shí)大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选和(hé)广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的(de)全部三只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其(qí)也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如(rú)何选择成为(wèi)难题。对(duì)此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的(de)大部分项目(mù)到期之后，经过两(liǎng)三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能(néng)做到产品提价(jià)的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱(qián)的，后面因为保安这(zhè)些固定人(rén)员(yuán)成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是非常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价率比(bǐ)较(jiào)高(gāo)，这跟它的(de)定(dìng)位和比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

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