近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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