文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shā复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思ng)挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请(复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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