文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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