文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停g>二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)年轻人有必要吃鱼油吗，鱼油服用多久要停一停直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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