5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng酒红色是哪几个颜色调出来的)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季(jì)并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业(yè)也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)酒红色是哪几个颜色调出来的产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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