近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(q破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点ián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和(hé)评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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