万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实(shí)了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万作家许地山简介，许地山简介资料/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zh作家许地山简介，许地山简介资料ù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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