文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(sh九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思ì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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