近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)不拘于时句式类型，不拘于时句式还原二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构不拘于时句式类型，不拘于时句式还原实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)R不拘于时句式类型，不拘于时句式还原EITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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