文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòn窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污g)中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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