万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身？

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