近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度。”错一个题就往阴里装一支笔中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ错一个题就往阴里装一支笔)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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