OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风(人+工念什么 人工念什么姓fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌(diē)幅人+工念什么 人工念什么姓一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积(jī)在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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